단독주택을 갖고 있어도 청약 무주택은 건물 칸을 먼저 봅니다. 토지만 남고 건축물대장과 건물등기가 말소되면, 주택공급에 관한 규칙에서 주택을 소유하지 않은 쪽으로 읽는 경우가 많습니다. 재산세 고지서의 건물분과 토지분은 보유세 칸입니다. 건물분이 비었다고 청약 창이 바로 열리지는 않습니다. 철거 뒤 멸실, 용도변경, 제53조 제2호 농어촌 단독 예외, 소형저가 1호를 창구마다 가릅니다. 디딤돌 일반은 지금 무주택, 2년 이력과 생애최초 우대는 과거 칸이 따로 있습니다. 신청 전에 등기부와 건축물대장을 같은 날 뽑아 한 줄씩 대조하세요.
건물 토지분에서 무주택으로 가려면
청약이 보는 것: 건물등기와 건축물대장의 주택입니다. 토지 지분만으로는 보통 주택이 아닙니다.
재산세가 보는 것: 주택분 건물과 주택 부속토지입니다. 고지서 한 줄이 청약 답을 대신하지 않습니다.
처리: 실제 철거 뒤 공부 말소, 용도변경, 제53조 예외 증빙, 매도 중 창구에 맞는 칸을 고릅니다.
안 열리는 창: 디딤돌 2년 이력, 생애최초 우대, 생애최초 특공·취득세는 과거 소유가 남을 수 있습니다.
한 줄로: 청약과 디딤돌이 주택으로 보는 것은 보통 건물입니다. 토지 지분만 있으면 주택 소유로 보지 않는 쪽이 국토부 안내의 기본입니다. 재산세 고지서의 건물분·토지분은 세금 칸이라 공부가 남으면 답이 바뀌지 않습니다.
아파트는 대지권과 전유 부분이 한 등기부에 붙습니다. 단독주택은 다릅니다. 토지등기와 건물등기가 따로 있고, 건축물대장이 용도와 면적을 적습니다. 그래서 “집을 갖고 있다”는 말이 창구마다 갈립니다. 세무서와 구청 세무과는 건물분 재산세와 주택 부속토지 토지분을 같이 고지합니다. 청약 사업주체와 수탁은행은 주택공급에 관한 규칙 제53조로 건물과 분양권, 입주권을 봅니다.
국토부 청약 FAQ에도 같은 갈래가 있습니다. 토지는 본인, 건물은 아들 명의면 토지 명의자는 주택 소유자로 보지 않습니다. 반대로 건물 지분 1%만 있어도 주택을 소유한 것으로 읽는 것이 원칙입니다. 상속으로 건물 공유지분이 들어오면 제53조 제1호 처분 기한이 따로 열립니다.
단독주택을 보유한 뒤 건물 토지분에서 무주택자가 되려면, 고지서의 토지분만 남기는 일과 청약 창을 여는 일을 한 서류로 묶지 마세요. 먼저 정부24·세움터의 건축물대장, 인터넷등기소의 건물등기, 위택스·구청의 재산세 과세 물건을 같은 날 내려받으세요.
한 줄로: 단독주택을 들고 무주택 칸으로 가려면 길이 넷입니다. 실제 철거 뒤 공부 말소, 주택이 아닌 용도로 공부 정리, 제53조가 집을 들고도 무주택으로 읽는 예외, 건물(필요하면 토지까지) 매도입니다. 서류만 지우는 일은 창구에서 막히는 경우가 많습니다.
처리
무엇을 하나
청약에서 흔한 결과
남는 숙제
철거 멸실
철거신고·허가 후 철거, 건축물대장 말소, 건물 멸실등기
토지만 남으면 주택 미소유 쪽으로 읽는 경우가 많음
디딤돌 2년·생애최초 이력, 입주권 잔존
용도변경
실제 용도를 주택이 아닌 쪽으로 바꾸고 대장을 맞춤
제53조 제7호는 부적격 통보 후 3개월 안 정리 칸
허가·주차·소방, 사실상 주거 잔존
제53조 예외
제2호 농어촌 단독, 20㎡ 1호, 소형저가 1호, 무허가(당시 적법) 등
집을 들고도 무주택으로 볼 수 있음
위치·면적·가격·이주 증빙, 공공임대는 칸이 다름
매도·지분 처분
건물(또는 공유지분)을 넘기고 등기를 이전
처분일이 무주택 기산의 출발
상속 지분은 부적격 통보 후 3개월
철거가 제일 직관적입니다. 건축법상 철거신고 또는 허가를 내고, 실제로 건물을 없앤 뒤 건축물대장을 말소하고, 건물등기를 멸실합니다. HF 디딤돌 업무처리 안내도 “단순 등기말소”가 아니라 폐가로서 실제 멸실된 공부를 봅니다. 벽만 남겨 두고 등기만 지우는 그림은 창구에서 통하지 않는 경우가 많습니다.
용도변경은 창고·근린생활시설로 쓰는 집이 공부상 주택으로 남아 있을 때 나옵니다. 제53조 제7호는 폐가·멸실·타용도인데 공부에 주택이 남은 경우, 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 안에 멸실하거나 실제 용도로 공부를 맞추면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 청약 넣기 전에 미리 대장을 맞추는 편이 덜 급합니다. 통보를 받은 뒤에야 시계가 돌아갑니다.
집을 팔지 않고도 되는 칸은 다음 절의 제53조 제2호입니다. 수도권 아파트에는 거의 열리지 않습니다. 면 단위 낡은 단독, 85㎡ 이하 시골 단독이 해당 후보입니다.
제53조 제2호 | 집을 들고도 무주택으로 읽는 단독
한 줄로: 수도권 밖, 도시지역이 아니거나 면 단위에 있는 단독주택은 조건을 채우면 처분 없이 무주택으로 읽힙니다. 사용승인 후 20년, 또는 85㎡ 이하, 또는 최초 등록기준지 상속 단독 중 하나와, 그 주택건설지역에 살다가 다른 지역으로 옮긴 이력이 같이 필요합니다.
조문은 세 겹입니다. 위치, 집의 생김, 이주입니다. 위치가 빠지면 집의 나이와 면적이 맞아도 해당하지 않습니다. “시골 느낌”만으로 넣지 마세요. 도시지역 여부는 토지이용계획확인서, 행정구역이 읍인지 면인지는 주민등록과 지적, 수도권인지는 수도권정비계획법 권역을 봅니다.
겹
조문 칸
확인할 서류
위치
도시지역이 아닌 지역, 또는 면(수도권 제외)
토지이용계획확인서, 주민등록, 지적
집
사용승인 후 20년 이상 단독, 또는 85㎡ 이하 단독, 또는 최초 등록기준지에서 직계존속·배우자로부터 받은 단독
건축물대장 사용승인일·면적, 가족관계등록부
이주
그 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주. 상속이면 피상속인 거주를 상속인 거주로 봄
초본 주소 이력, 전입 날짜
이 칸은 철거보다 싸게 들릴 수 있습니다. 대신 증빙이 빠지면 당첨 뒤 부적격으로 돌아옵니다. 서울시 공공임대 안내처럼, 제53조 몇 호인지 서약서에 적고 서류를 붙이라는 창구가 있습니다. 면적 85㎡는 공급면적이 아니라 건축물대장의 주거전용에 가깝습니다. 복층·증축이 대장에 안 올라 있으면 현장과 공부가 어긋납니다.
소형저가 1호(제53조 제9호)는 다른 칸입니다. 2023년 11월 10일 개정 안내에는 전용 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억 6천만 원, 그 밖 1억 원 이하가 적혀 있습니다. 공공임대를 뺀 공급에서 무주택으로 읽는다는 설명이 붙습니다. 지금 모집공고의 별표 숫자를 다시 보세요. 20㎡ 이하 1호(제5호)는 두 채만 되어도 빠집니다.
공부 정리 | 건축물대장, 멸실등기, 재산세 토지분
한 줄로: 철거만 하고 대장이 남아 있으면 청약은 아직 주택으로 읽습니다. 순서는 철거 신고, 실제 철거, 건축물대장 말소, 건물 멸실등기입니다. 재산세 토지분만 남는 것은 다음 과세기준일(6월 1일) 이후의 보유세 이야기입니다.
실무 순서를 날짜로 잡아 두면 덜 꼬입니다.
건축물대장과 건물등기, 토지등기를 같은 날 발급해 소유자·면적·용도를 맞춰 봅니다.
구청·군청 건축과에 철거신고 또는 허가 여부를 묻습니다. 면적과 구조에 따라 신고만으로 끝나는 집이 있고, 허가가 필요한 집이 있습니다.
철거가 끝나면 세움터 또는 정부24에서 건축물대장 말소를 확인합니다. 말소 전 대장에는 주택이 그대로 있습니다.
건물 멸실등기는 인터넷등기소 또는 관할 등기소입니다. 민법·부동산등기법상 멸실 후 한 달 안 신청이 원칙 안내입니다. 날짜는 등기관에 확인하세요.
재산세 과세대장은 구청 세무과입니다. 6월 1일 기준으로 주택이 없으면 다음 고지부터 주택분 건물 칸이 빠지고, 남은 땅은 나대지 토지분으로 붙는 경우가 많습니다.
고지서 한 장만 보고 “건물분이 없으니 무주택”이라고 쓰면 위험합니다. 과세 자료 반영이 한 철 늦을 수 있고, 건축물대장이 살아 있으면 청약 전산은 주택을 잡습니다. 반대로 대장이 말소됐는데 재산세가 한 번 더 나온 해도 있습니다. 세무과에 멸실 일자와 대장 말소 일자를 같이 가져가세요.
정부24 건축물대장, 인터넷등기소, 위택스 재산세 조회를 한 묶음으로 보관하면 디딤돌 상담 때도 같은 묶음을 씁니다. 은행이 요구하는 것은 보통 건축물대장 말소분과 등기사항전부증명서(말소사항 포함)입니다.
창구별 표 | 청약, 디딤돌, 생애최초, 취득세
한 줄로: 건물 공부를 지워 지금 무주택이 되어도, 디딤돌 2년 이력과 생애최초 우대, 생애최초 특공·취득세는 과거 소유를 따로 봅니다. 청약 일반공급 가점과 특공, 기금 대출, 지방세 감면을 한 문장으로 묶지 마세요.
양도세는 또 다른 표입니다. 건물을 없앤 뒤 토지만 팔면 1세대 1주택 비과세 칸이 아니라 토지 양도에 가깝습니다. 재건축·재개발로 입주권이 생기면 건물이 없어도 주택으로 봅니다. 세율은 세무서와 국세청 해석이 우선입니다.
막히는 자리 | 입주권, 지분, 공부 잔존
한 줄로: 벽을 밀어낸 뒤에도 조합원 입주권, 건물 공유지분, 말소되지 않은 건축물대장이 있으면 주택 칸이 남습니다. 무허가로 보이는데 대장에 주택이 올라 있는 집, 폐가인데 등기가 살아있는 집도 같은 자리입니다.
재개발·재건축 구역에서 단독을 철거하면 눈앞의 건물은 사라집니다. 규칙 제53조 본문은 분양권등을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 입주권은 그 칸입니다. 철거 사진만 들고 청약하면 전산에서 권리가 잡힙니다. 관리처분과 입주권 여부를 조합과 구청에 먼저 물으세요.
상속 공유지분은 제53조 제1호입니다. 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 안에 지분을 처분하면 처음부터 소유하지 않은 것으로 봅니다. 통보 전에 미리 팔아 두는 편이 마음이 편하지만, 기산과 소명 방식은 사업주체마다 서류가 다릅니다. 지분만 팔고 토지는 남는 구조도 가능합니다. 건물을 넘기는지가 갈립니다.
무허가 건물(제8호)은 “허가 없이 지었으니 주택이 아니다”가 아닙니다. 종전 건축법 제8조·제9조에 따라 허가·신고 없이 지은 건물이고, 건축 당시 법령상 적법했음을 소유자가 증명해야 합니다. 증명이 안 되면 주택으로 남습니다. 1980년대 이후 도시지역 증축이 이 칸에 안 들어가는 사례가 많습니다.
60세 이상 직계존속(배우자 직계존속 포함)의 주택은 제6호로 세대원의 주택 소유에서 빼는 칸입니다. 단독을 부모님 명의로 두고 본인만 무주택인 척하는 그림과는 다릅니다. 명의가 본인이면 제6호가 열리지 않습니다.
FAQ | 단독주택 건물 토지분 무주택
Q. 토지만 갖고 있으면 청약 무주택인가요?
건물등기와 건축물대장에 주택이 없고 분양권·입주권도 없으면, 토지 지분만으로는 주택 소유로 보지 않는 쪽이 국토부 안내의 기본입니다. 대장이 살아 있거나 입주권이 있으면 답이 바뀝니다. 청약 넣기 직전 두 공부를 다시 발급하세요.
Q. 재산세 건물분이 0원이면 무주택인가요?
아닙니다. 재산세는 과세기준일 보유세입니다. 감면·착오·반영 지연으로 건물분이 비어도 건축물대장이 주택이면 청약은 주택으로 읽습니다. 반대로 멸실 뒤에도 한 철 고지가 나올 수 있습니다. 공부와 고지서를 같이 보세요.
Q. 건물을 허물면 디딤돌 생애최초 우대를 받나요?
지금 무주택 칸과 생애최초 우대 칸은 다릅니다. 과거에 주택을 소유한 이력이 있으면 우대(소득 7천만·한도 3억·LTV 80%)가 막히는 안내가 있습니다. 일반 디딤돌 현재 무주택·2년 이력은 2년 이력 글을 보세요. 수탁은행 확인이 우선입니다.
Q. 시골 단독을 팔지 않고 청약할 수 있나요?
제53조 제2호 위치·집·이주 세 겹이 맞으면 처분 없이 무주택으로 읽는 칸이 있습니다. 수도권, 도시지역 동 단위 주택은 빠지는 경우가 많습니다. 토지이용계획과 초본, 건축물대장을 붙이고 모집공고 담당에게 호수를 확인하세요.
Q. 건물만 아들에게 넘기면 부모는 무주택인가요?
건물 소유가 아들에게 이전되고 부모 명의 주택 지분이 없으면, 부모는 토지만 가진 쪽으로 읽는 안내가 있습니다. 증여세·취득세와 세대 분리, 청약 세대원 범위는 별개입니다. 같은 세대에 아들이 남아 있으면 세대 무주택이 깨질 수 있습니다.
Q. 멸실등기만 하면 끝나나요?
등기만 지우고 건축물대장이 남아 있으면 한쪽 공부만 비는 상태입니다. 청약·디딤돌은 대장을 같이 봅니다. 실제 철거 없이 등기만 말소하는 그림은 HF 안내에서도 부족하다고 읽힙니다. 철거-대장-등기 순서를 지키세요.
기준일 2026-08-15. 주택 소유 여부, 예외 호수, 소형저가 금액, 디딤돌 2년 이력은 모집공고와 연도 업무처리기준에 따라 달라집니다. 본문은 일반 안내이며 당첨·대출 승인·세금 감면을 보장하지 않습니다. 관할 사업주체·은행·세무과 확인이 우선입니다.
단독주택의 무주택 처리는 토지를 팔라는 말이 아닙니다. 청약이 보는 것은 건물 공부입니다. 철거 뒤 대장과 등기를 맞추거나, 제53조가 집을 들고도 열어 주는 칸의 증빙을 갖춥니다. 재산세 건물분이 비는 것만으로 창이 열리지 않고, 디딤돌 생애최초와 취득세 감면은 과거 이력을 따로 봅니다. 오늘 건축물대장과 등기를 한 세트 받아 두고, 넣으려는 공고의 무주택 호수를 적어 두세요.
면책 안내
본 콘텐츠는 공식 발표 자료를 기반으로 정리한 것이며, 정책 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 정확한 자격 조건과 신청 방법은 반드시 해당 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
정책모아
