민영주택 청약에서 1순위 경쟁이 붙을 때 당첨을 결정하는 건 청약가점입니다. 84점 만점으로 구성된 이 점수를 어떻게 계산하는지, 그리고 어떻게 하면 더 높일 수 있는지가 사실상 내 집 마련의 출발점입니다.
가점이 높으면 경쟁률이 수십 대 1인 인기 단지에서도 당첨 가능성이 생기고, 낮으면 추첨제 물량을 노리거나 특별공급으로 방향을 바꿔야 합니다. 내 가점을 정확히 아는 것 자체가 청약 전략의 첫 단계입니다.
※ 이 글은 주택공급에 관한 규칙(국토교통부), 청약홈(applyhome.co.kr) 공식 안내 기준으로 작성됐습니다. 세부 기준은 공고문에 따라 다를 수 있으므로, 실제 청약 전 반드시 해당 공고문을 확인하세요. 기준일: 2026년 7월 10일
청약가점제는 민영주택(민간 아파트) 1순위 청약에서 경쟁이 발생했을 때 점수가 높은 신청자를 우선 선정하는 제도입니다. 공공분양(LH, SH 등)은 별도 기준을 사용하므로, 가점제는 일반적으로 민간 분양 아파트에 청약할 때 적용됩니다.
| 구분 | 선정 방식 | 비고 |
|---|---|---|
| 민영주택 (투기과열지구·청약과열지역) | 100% 가점제 | 85㎡ 이하 전용면적 기준 |
| 민영주택 (수도권 비규제 등) | 가점 40% + 추첨 60% | 단지별 공고 기준 상이 |
| 민영주택 85㎡ 초과 | 100% 추첨 | 중대형 평형은 추첨제 적용 |
| 공공분양 (LH·SH 등) | 가점제 별도 적용 | 공공분양 자체 기준(입주자 선정기준 공고문 확인) |
즉, 규제지역 민영 아파트 85㎡ 이하를 노린다면 가점이 당락을 거의 100% 결정합니다. 비규제 지역이나 중대형 평형을 노린다면 추첨 물량에도 기대를 걸 수 있습니다.
청약가점의 총점은 84점 만점으로, 세 가지 항목 점수의 합계입니다.
| 항목 | 최고 점수 | 최저 점수 | 만점 조건 |
|---|---|---|---|
| ① 무주택 기간 | 32점 | 2점 | 15년 이상 무주택 유지 |
| ② 부양가족 수 | 35점 | 5점 | 부양가족 6명 이상 |
| ③ 청약통장 가입 기간 | 17점 | 1점 | 15년 이상 가입 유지 |
세 항목 중 부양가족 수(35점)가 비중이 가장 높아 가점에 가장 큰 영향을 미칩니다. 무주택 기간과 통장 기간은 시간이 해결해주지만, 부양가족은 실제 가족 구성에 따라 달라지므로 변동 폭이 큽니다.
무주택 기간은 세대주 본인(만 30세 이상이거나 혼인한 경우)이 주택을 소유하지 않은 기간을 말합니다. 세대원 전체가 무주택이어야 하며, 과거에 주택을 소유했다가 처분한 경우 처분일부터 기간을 다시 셉니다.
즉, 미혼으로 만 28세부터 무주택이었더라도 만 30세가 되는 시점부터 기간이 카운트됩니다. 혼인신고를 일찍 했다면 그 날부터 기산됩니다.
| 무주택 기간 | 점수 | 무주택 기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 | 15년 이상 | 32점 (최고) |
분양권이나 입주권을 보유하고 있으면 무주택자가 아닙니다. 분양권을 취득한 시점에 주택을 소유한 것으로 보아 무주택 기간 산정이 끊깁니다. 분양권을 매도·포기한 날부터 다시 기간이 시작됩니다.
부양가족 점수는 84점 중 35점으로 비중이 가장 큽니다. 하지만 부양가족으로 인정받으려면 단순히 같이 사는 것만으로는 부족하고, 주민등록등본상 같은 세대에 등재되어 있어야 하는 등 엄격한 조건이 있습니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 (최고) |
세대주와 주민등록상 같은 세대에 등재되면 바로 부양가족으로 인정됩니다. 세대 분리 상태의 배우자도 혼인 사실이 확인되면 인정됩니다 (단, 공고문 기준 확인 필요).
주민등록등본상 세대주와 같은 세대에 등재된 자녀·손자녀가 해당됩니다. 미혼 자녀는 나이 제한 없이 인정되며, 기혼 자녀(세대 분리)는 인정되지 않습니다.
세대주와 같은 세대에 등재되어 있어야 하며, 세대주와 계속하여 3년 이상 같은 주소에 등록되어 있어야 합니다 (단, 세대주와 같은 주소에 1년 이상 등록된 경우 자녀와 함께 무주택자 세대주가 된 경우는 별도 기준 적용). 직계존속이 무주택이어야 합니다.
청약통장 가입 기간은 현재 보유하고 있는 주택청약종합저축(또는 청약저축·청약부금·청약예금)의 가입 시점부터 청약 접수일까지의 기간입니다. 15년 이상이면 최고점 17점을 받습니다.
| 가입 기간 | 점수 | 가입 기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 9점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 10점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 11점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 12점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 13점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 14점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 15점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8점 | 15년 이상 ~ 16년 미만 | 16점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9점 | 16년 이상 | 17점 (최고) |
청약통장을 해지하면 가입 기간이 완전히 초기화됩니다. 재가입 시 이전 기간은 인정되지 않으므로, 경제적으로 어렵더라도 해지보다는 납입 금액을 최소한으로 줄여 유지하는 것이 현명합니다. 최소 납입액은 월 2만원입니다.
청약통장 가입 기간은 청약홈 → 마이페이지 → 청약통장 확인에서 정확한 날짜를 확인할 수 있습니다. 가입일 기준이 생각보다 빠를 수 있으니 반드시 조회해보세요.
실제로 어떻게 점수가 나오는지 유형별로 계산해봅니다.
| 무주택 기간 | 혼인 5년 → 12점 |
| 부양가족 수 | 배우자 + 자녀 1명 = 2명 → 15점 |
| 청약통장 가입 | 8년 → 9점 |
| 총합 | 36점 |
→ 인기 단지 경쟁에서는 낮은 편. 비규제 지역 추첨제 물량 또는 특별공급(신혼부부) 활용 권장.
| 무주택 기간 | 15년 이상 → 32점 |
| 부양가족 수 | 배우자 + 자녀 2명 + 부모 2명 = 5명 → 30점 |
| 청약통장 가입 | 15년 이상 → 17점 |
| 총합 | 79점 |
→ 서울 인기 단지에서도 경쟁력 있는 고가점. 부모는 3년 이상 동거 + 무주택 조건 충족 시 인정.
| 무주택 기간 | 만 30세부터 8년 → 18점 |
| 부양가족 수 | 0명 → 5점 |
| 청약통장 가입 | 12년 → 13점 |
| 총합 | 36점 |
→ 1인 가구는 부양가족 점수에서 불리. 가점보다 추첨제 물량이 유리한 단지를 선별하는 전략 필요.
2025~2026년 서울 인기 단지(투기과열지구)의 1순위 가점제 커트라인은 60점 후반 ~ 70점 초반에 형성된 경우가 많습니다. 강남·마포·용산 등 선호 지역은 72~78점 수준이 일반적입니다. 다만 단지·평형·시기마다 편차가 크므로 반드시 청약홈 과거 당첨자 가점 분포를 확인하세요.
청약가점을 높이는 방법은 결국 세 항목을 최대화하는 것입니다. 현실적인 전략 3가지를 정리합니다.
청약통장 가입 기간은 가입한 날부터 자동으로 쌓입니다. 대학 입학 전이나 성인이 되자마자 가입하면, 30대 초반에 이미 10년 이상 기간을 확보할 수 있습니다. 월 2만원 최소 납입으로도 기간은 쌓이므로 경제적 부담이 없는 시기에도 유지가 필수입니다.
부모를 부양가족으로 등재하려면 3년 이상 동거와 부모 무주택 조건이 선행되어야 합니다. 청약을 2~3년 후로 계획하고 있다면 지금부터 부모와 세대를 합치는 방법을 검토해볼 수 있습니다. 단, 실질 동거 없이 주소만 이전하는 행위는 부정 청약으로 제재를 받을 수 있으므로 반드시 실제 동거 전제로 진행해야 합니다.
비규제 지역 85㎡ 이하는 가점 40% + 추첨 60%로 구성됩니다. 가점이 상대적으로 낮다면 추첨 물량이 많은 비규제 지역을 노리거나, 신혼부부·생애최초·다자녀·신생아 특별공급 자격을 먼저 확인하는 것이 효과적입니다. 특공은 가점제와 다른 기준으로 선정되므로 가점이 낮아도 당첨 가능성이 있습니다.
청약가점 84점은 무주택 기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입 기간 17점으로 구성됩니다. 가점이 낮더라도 비규제 지역 추첨 물량이나 특별공급으로 전략을 바꿀 수 있으므로, 내 점수를 정확히 파악한 뒤 단지를 선택하는 것이 첫 번째입니다.
※ 본 안내는 주택공급에 관한 규칙(국토교통부) 및 청약홈 공식 정보를 기반으로 작성된 참고용입니다. 세부 기준은 분양 공고문에 따라 다를 수 있으므로, 청약 신청 전 반드시 해당 공고문 및 청약홈 최신 안내를 확인하시기 바랍니다. 정책모아는 청약 당첨을 보장하지 않습니다.
면책 안내
본 콘텐츠는 공식 발표 자료를 기반으로 정리한 것이며, 정책 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 정확한 자격 조건과 신청 방법은 반드시 해당 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
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