전세사기 피해자 우선매수권·LH 매입 2026 — 내 집 먼저 사는 권리·공공임대 거주 총정리

전세사기를 당하면 집주인의 빚 때문에 살던 집이 경매·공매로 넘어가고, 보증금보다 앞선 채권(근저당 등)이 있으면 배당에서 보증금을 거의 못 받는 일이 생깁니다. 이때 전세사기피해자등으로 결정되면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 우선매수권이 부여됩니다.

우선매수권은 쉽게 말해 "경매·공매에서 최고가로 낙찰된 가격과 같은 값을 내겠다고 하면, 그 낙찰자 대신 내가 먼저 그 집을 살 수 있는 권리"입니다. 즉 다른 사람이 더 높게 써서 가져가는 것을 막고, 살던 집을 내 소유로 지킬 수 있는 길이 열리는 것입니다.

우선매수권·LH 매입을 쓰려면 먼저 전세사기피해지원위원회로부터 '전세사기피해자등' 결정을 받아야 합니다. 신청은 거주지 또는 임차주택 소재지 시·도(피해지원 담당 부서)에 접수하며, 위원회가 요건을 심사해 의결합니다.

주요 요건(특별법 기준 — 공고·개정 확인 필요)

요건 일부가 안 맞아도 유형(전세사기피해자 / 전세사기피해자등 / 보증금 반환 보증 가입자 등)에 따라 지원 범위가 달라질 수 있습니다. 결정 결과에 이의가 있으면 재심의(이의신청)를 신청할 수 있습니다. 정확한 보증금 기준액·세부 요건은 매번 개정·고시되므로 국토교통부 안내와 관할 시·도 공고를 기준으로 확인하세요.

피해주택이 이미 경매·공매에 넘어가 있으면, 피해자 결정과 우선매수권 행사를 준비할 시간이 필요합니다. 이를 위해 특별법은 경·공매 유예·정지를 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

• 경매 유예·정지 — 전세사기피해자등으로 결정(또는 신청)된 임차인은 관할 법원·기관에 절차의 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 인용되면 매각 일정이 미뤄져 피해자가 우선매수권 행사 등을 준비할 여유가 생깁니다.
• 공매(세금 체납 등) 유예 — 국세·지방세 체납으로 인한 공매도 일정 요건 아래 유예를 신청할 수 있습니다.
• 신청 시점이 핵심 — 매각기일이 임박하면 유예가 어려울 수 있으므로, 경매 통지·매각 안내를 받는 즉시 관할 기관과 지자체 피해지원 부서에 상담하세요.

"이 집에 계속 살고 싶고, 시세·낙찰가가 감당할 만하다"면 우선매수권을 직접 행사해 내 명의로 살 수 있습니다. 경매(법원)·공매(한국자산관리공사 등)에서 절차는 비슷하지만 세부 방법은 다르므로 안내를 확인해야 합니다.

행사 흐름(참고 — 법원·기관 절차 기준)

1. 피해자 결정·우선매수권 확보 — 전세사기피해자등 결정문을 받고, 해당 경매·공매 사건에 우선매수 의사를 알립니다.
2. 매각기일 참여·최고가 확인 — 매각기일에 최고가 매수신고가격이 정해지면, 우선매수권자가 그 가격과 같은 금액으로 매수하겠다고 신고합니다.
3. 우선매수 신고·보증금 납부 — 정해진 방식으로 매수신청보증을 내고 우선매수 의사를 확정합니다.
4. 잔금 납부·소유권 이전 — 매각허가 후 기한 내 잔금을 내면 소유권을 취득합니다(이때 디딤돌 대출 등 자금 지원 활용 가능).

"매수 자금이 없다", "그래도 이 집(또는 이 동네)에서 계속 살고 싶다"면 우선매수권을 LH에 양도하는 방법이 있습니다. 피해자가 권리를 넘기면 LH가 그 집을 대신 낙찰·매입하고, 피해자는 공공임대(매입임대 등)로 그 집에 계속 거주할 수 있습니다.

LH 양도·임대 거주 흐름

1. 양도 의사 표시 — 피해자가 직접 매수 대신 LH 양도를 선택해 신청합니다(요건·기한은 공고 확인).
2. LH 매입(낙찰) — LH가 우선매수권을 행사해 피해주택을 매입합니다. 매입 가능 여부는 주택 상태·권리관계 등 검토 기준에 따라 결정됩니다.
3. 공공임대 전환 — 매입한 집을 공공임대로 전환하고, 피해자가 우선 입주합니다.
4. 임대 거주 — 시세보다 낮은 임대조건으로 일정 기간 거주하며, 거주 안정을 확보합니다(임대료·거주기간은 공고 기준).

LH가 매입한 집이 아닌 다른 공공임대로 이주가 필요할 수도 있습니다. 매입임대·전세임대 등 LH 공공임대의 일반 구조는 매입임대주택·통합공공임대·국민임대주택 정책 페이지에서 확인할 수 있습니다. 입주자격 전반은 국민임대주택 입주자격 2026 완벽 가이드가 참고됩니다.

두 길의 핵심 차이는 소유냐 거주냐, 그리고 자금 부담입니다. 아래 표로 본인 상황에 맞는 방향을 가늠해 보세요(최종 판단은 법률·금융 상담 후 결정 권장).

우선매수권·LH 매입과 별개로, 피해자 결정을 받으면 주거 이전·자금 측면의 지원도 함께 검토할 수 있습니다.

• 이주비·이사비 지원 — 피해주택에서 다른 주택(공공임대 등)으로 옮겨야 할 때 이주 관련 비용을 지원받을 수 있습니다. 금액·요건은 공고·지자체별로 다르므로 관할 안내를 확인하세요.
• 디딤돌(구입자금)·전세자금 대출 특례 — 피해주택을 직접 매수하거나 다른 집으로 이주할 때 활용할 수 있는 정책대출 특례가 운영됩니다. 한도·금리는 주택도시기금 기준으로 확인하세요. 일반 전세대출 구조는 버팀목 전세자금대출 가이드를 참고할 수 있습니다.
• 법률·세무 지원 — 경매·공매 대응, 배당 요구, 임차권등기 등은 무료 법률상담을 활용하세요. 보증금 보호 장치 전반은 보증금 보호 정책에서 확인할 수 있습니다.
• 예방이 최선 — 새로 전세를 구한다면 전세보증보험 가입 방법 2026 가이드로 보증금 반환 위험을 줄이는 것이 우선입니다.

※ 이주비·대출 한도·금리·자격은 사업 공고와 연도·지역에 따라 달라집니다. 정확한 금액·요건은 거주지 지자체 피해지원 부서와 각 공식 누리집을 기준으로 확인하세요.