한 줄 결론: 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 연 상한은 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 월세는 전환되는 보증금에 그 연 상한을 곱하고 12로 나눕니다. 2026년 7월 16일 한국부동산원 화면은 기준금리 2.75%라 상한이 4.75%이고, 서울 정보마당은 9월 기준 3%라 상한이 5%입니다. 계약일 금리를 확인하지 않으면 월세가 한도를 넘습니다. 이 글은 식, 계산 예, 갱신 5%와의 차이를 모아 계약서의 월세를 정하게 합니다.
법정 전환 상한은 두 비율 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 계약일에 다시 확인하세요. ⓒ 정책모아 인포그래픽
법정 상한은 10%와 기준금리+2%포인트 중 낮은 쪽
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 그 금액이 법정 비율을 넘지 못하게 합니다. 법률 제21065호, 시행 2026년 1월 2일입니다. 비율은 둘 중 낮은 쪽입니다.
하나는 대통령령으로 정한 은행 대출 비율입니다. 시행령 제9조는 이 비율을 연 10%로 적습니다. 대통령령 제35947호가 2026년 1월 2일 시행이고, 제9조 문장 자체는 2020년 9월 29일 이후 비율이 바뀌지 않았습니다. 다른 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 가산을 더한 값입니다. 그 가산은 연 2%포인트입니다.
조문
무엇을 제한하나
숫자
제7조의2
보증금을 월세로 전환
10%와 기준금리+2%포인트 중 낮은 비율
시행령 제9조
위 두 비율의 법령 값
연 10%, 가산 2%포인트
제7조
차임 또는 보증금의 증액
20분의 1, 연 5%. 조례가 더 낮을 수 있음
제6조의3
계약갱신요구
1회, 2년, 종전 조건
2026년 9월에 보이는 기준금리 2.75%나 3%에서는 10%보다 4.75% 또는 5%가 더 낮습니다. 그래서 지금 계약에서는 10%가 아니라 기준금리 쪽이 한도입니다. 기준금리가 연 8%를 넘으면 그때는 10%가 더 낮아집니다. 그 전환은 산술이고, 입력값은 계약일의 한국은행 기준금리입니다.
월세 원 단위는 전환 보증금을 12로 나눕니다
월세 상한은 전환되는 보증금에 연 상한을 곱하고 12로 나눈 금액입니다. 남아 있는 보증금에는 이 식을 다시 곱하지 않습니다. 1억 원 가운데 4,000만 원만 바꾸면 4,000만 원이 입력값입니다.
계산 예
연 4.75% (기준금리 2.75%일 때)
연 5% (기준금리 3%일 때)
1,000만 원 전환
39,583원
41,667원
4,000만 원 전환
158,333원
166,667원
1,000만 원 곱하기 0.0475는 47만 5,000원이고, 12로 나누면 39,583.33원입니다. 원 미만을 반올림하면 39,583원입니다. 1,000만 원 곱하기 0.05를 12로 나누면 41,666.66원이고, 반올림하면 41,667원입니다. 4,000만 원은 같은 비율로 158,333원과 166,667원입니다. 지급액 약속이 아니라 식의 검산입니다.
이미 내던 월세에 전환분을 더하는 계약이면, 전환분에는 제7조의2를 보고 기존 월세를 올리는 부분에는 제7조를 봅니다. 두 조문을 한 줄 공식으로 합치지 마세요. 계약서에 두 금액이 보이면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담에 식을 확인하는 편이 안전합니다.
기준금리는 2.75%와 3%가 같이 보입니다
한도를 고르려면 기준금리부터 날짜가 맞아야 합니다. 2026년 9월 29일에도 공공 화면의 숫자가 하나로 모이지 않습니다. 이 글은 둘 중 하나를 현재 금리로 못 박지 않습니다.
두 화면을 같이 두세요.
한국부동산원 전월세전환율 계산기의 적용 행은 2026년 7월 16일 자로 기준금리 2.75%를 보여 줍니다. 옆의 산정률 2.0은 가산 2%포인트이지, 상한 전체가 아닙니다. 화면 주석은 2022년 8월 25일 기준금리가 2.5%였을 때 4.5%가 산정률과 기준금리의 합이라고 적습니다. 2.75에 2를 더하면 4.75%입니다.
서울 주택 정보마당의 전월세 전환율 안내는 한국은행 기준금리를 3%로 적고, 시점을 2026년 9월로 둡니다. 그 숫자를 쓰면 상한은 5%입니다. 계약 날 한국은행 기준금리를 열어 어느 쪽에 가까운지 고르세요.
계산기 주소는 한국부동산원 계산기입니다. 서울 안내는 서울 주택 정보마당입니다. 화면의 적용일이 계약일보다 오래되었으면 그 비율을 그대로 베끼지 마세요.
계약갱신 5%와 전환율은 다른 조문입니다
제7조의 증액 한도는 연 5%, 조문으로 20분의 1입니다. 전환율과 숫자가 비슷해 보여도 하는 일이 다릅니다. 5%는 보증금이나 월세를 올릴 때의 천장이고, 전환율은 보증금을 월 돈으로 바꿀 때의 천장입니다.
5%는 집주인이 자동으로 올릴 수 있는 권리가 아닙니다. 천장일 뿐입니다. 증액 요구는 시행령 제8조에서 1년에 한 번입니다. 시, 군, 구 조례가 5%보다 낮으면 그 비율이 증액 한도입니다. 지역 조례 숫자는 여기에 적지 않습니다. 계약하는 시군구 조례를 여세요.
제6조의3 계약갱신요구는 1회, 2년이고 종전 조건을 유지합니다. 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸려면 임차인 동의가 필요합니다. 동의해도 제7조의2 상한은 남습니다. 집주인이 5%를 전환율이라고 말하면 조문을 바꿔 읽은 것입니다.
2026년 1월 주택도시보증공사 안내는 전세보증금 반환보증 보증료율을 6.2%에서 6.4%로 올린다고 전했습니다. 적용은 2026년 1월 30일, 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖 5억 원으로 안내되었습니다. 그 뒤 요율이 바뀌었는지는 공사 공지를 다시 보세요. 이 글의 기준일에는 1월 안내까지만 확인합니다.
6.4%는 보증을 맡길 때의 심사, 보증료 쪽 숫자입니다. 집주인이 세입자에게 받을 월세의 법정 상한이 아닙니다. 4.75%나 5%보다 높아 보여도, 그 숫자로 보증금을 월세에 넣으면 제7조의2를 넘길 수 있습니다. 반환보증의 조건은 전세보증금 반환보증에서 따로 보세요.
정책모아
