월세가 높아 환산보증금이 서울 9억 원을 넘어도, 계약갱신요구는 최초 계약 포함 10년 범위에서 할 수 있습니다. 통지 시점은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 내용증명이 필수는 아니지만, 도달 날짜가 없으면 시한 증명이 어려워요. 계약서의 종료일을 먼저 표시해 두면 통지 구간이 바로 보입니다.
5% 증액 상한과 우선변제는 지역 기준 이하의 임대차에 붙습니다. 권리금 회수 방해 금지는 기준을 넘어도 남습니다. 재계약을 앞두고 월세 인상 편지와 권리금 이야기가 같이 온 사장님이라면, 환산보증금을 먼저 더한 뒤 어느 조항이 남는지 나누어 보시면 됩니다.
기준일: 2026-09-28 | 출처: 상가건물 임대차보호법(시행 2026. 5. 12.), 시행령(시행 2026. 7. 1.) | 개별 분쟁은 계약서와 도달 증빙이 우선입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면, 임대인이 법정 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 이 권리는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 씁니다. 10년을 이미 채운 계약은 같은 조항으로 한 번 더 늘리기 어렵습니다.
예를 들어 종료일이 2026년 11월 30일이면, 요구가 닿아야 하는 구간은 2026년 5월 31일부터 10월 30일 사이입니다. 종료 3주 전에 처음 말하는 경우는 1개월 전 시한을 지난 뒤일 수 있어요. 달력에 종료일과 1개월 전 날짜를 먼저 적으세요.
법령이 내용증명을 강제하지는 않습니다. 다만 도달 날짜가 다투어지면 구두 약속은 증거가 약합니다. 내용증명, 계약서에 적힌 이메일, 날짜가 남는 문자 가운데 도달을 보여줄 수 있는 방법을 고르면 됩니다. 주택 전월세의 신고·확정일자와는 절차가 다릅니다. 주택 쪽은 전월세신고와 주택임대차보호를 보세요.
시행령 제2조는 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임에 100을 곱해 보증금과 합산합니다. 그 배수가 100배입니다. 보증금 5,000만 원, 월차임 200만 원이면 200만 원 × 100 = 2억 원이고, 환산보증금은 5,000만 원 + 2억 원 = 2억 5,000만 원이에요.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시 | 6억 9,000만 원 |
| 그 밖 광역시(군 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주(경기) | 5억 4,000만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 |
과밀억제권역의 경계는 수도권정비계획법 시행령 별표를 봐야 합니다. 인천 일부 동, 남양주 일부 동은 빠지는 식으로 주소가 갈립니다. 구 이름만 보고 6억 9,000만 원 구간에 넣지 마세요. 시행령 본문과 별표를 주소로 대조하면 됩니다.
기준 금액은 시행 2025. 3. 1. 대통령령 제35162호 이후 조문과 2026. 7. 1. 시행 시행령에 같은 금액으로 남아 있습니다. 개정이 나오면 새 별표를 다시 읽으세요.
법 제11조는 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 제1급감염병 등으로 경제 사정이 변해 차임이나 보증금이 상당하지 않으면, 장래분에 대해 증감을 청구할 수 있다고 합니다. 증액은 대통령령 비율을 넘지 못합니다. 시행령 제4조는 그 비율을 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5로 못 박습니다. 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액 청구를 하지 못합니다.
이 5%는 환산보증금이 지역 기준 이하인 임대차에 적용됩니다. 기준을 넘는 임대차의 갱신에서는 제10조의2가 따로 있습니다. 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있고, 5% 문장은 거기 붙지 않습니다. 서울에서 환산 9억 원을 넘으면 갱신 자체는 요구할 수 있어도, 월세 인상 폭은 5%로 막히지 않을 수 있어요.
월차임 200만 원이면 5%는 10만 원입니다. 청구 당시 금액의 5%를 넘는 인상은 그 임대차에서 제11조 상한을 벗어납니다. 감염병으로 감액된 뒤 원래 금액까지 되돌리는 증액은 제11조 제3항에 따라 그 구간에 5% 단서가 적용되지 않습니다.
당사자 약정이 임차인에게 불리하면 법 제15조의 강행규정 문제가 됩니다. 계약서에 "갱신요구를 포기한다"고 적어도, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있어요. 포기 각서만 믿고 통지 시한을 넘기지 마세요.
권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 위치의 이점처럼 보증금과 차임 밖에 오가는 대가입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받지 못하게 방해하면 안 됩니다. 현저히 높은 차임과 보증금을 요구해 권리금 계약을 깨는 행위도 방해 유형으로 조문에 있습니다.
이 방해 금지와 계약갱신요구는 환산보증금이 지역 기준을 넘어도 적용되는 쪽으로 법령이 설계되어 있습니다. 우선변제, 최단 존속기간, 5% 상한은 기준 이하의 이야기입니다. "9억을 넘으니 상가임대차법이 전부 빠진다"는 말은 조항을 반만 읽은 경우예요.
신규 임차인을 주선할 때는 그 사람의 업종, 보증 능력, 임대차가 금지하는 업종이 아닌지를 계약서와 맞춰 두세요. 주선 사실과 임대인에게 알린 날짜를 문자나 내용증명으로 남기면, 나중에 방해 여부를 가를 때 순서가 보입니다. 권리금 액수 자체는 법령이 정해 주지 않습니다. 거래 사례와 계약서가 금액의 근거입니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 제10조 각호에 있습니다. 자주 마주치는 유형만 적습니다. 전체 문장은 법령 원문을 여세요.
연체 3기는 "지금 밀린 달"만 세는 문장이 아닙니다. 과거에 3기 분량까지 연체한 사실이 있으면 거절 사유가 될 수 있어요. 밀렸던 달을 나중에 메웠는지도 통장 내역으로 남겨 두세요. 철거 계획은 계약 당시 고지되었는지를 계약서 특약에서 찾으면 됩니다.
대항력은 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 갱신요구와는 별개로, 사업자등록이 빠져 있으면 보증금 보호 순서가 약해집니다. 관할 세무서 등록증의 소재지와 실제 점포가 같은지 먼저 보세요.
영업이 끊긴 이유에 따라 직원 휴업수당이 따로 생길 수 있습니다. 사용자 사정으로 일을 못 하게 한 기간은 휴업수당을, 창업 자금이 필요하면 예비창업패키지와 개인사업자 여신심사를 구분해 보세요. 임대차 갱신과 대출 심사는 한 서류로 끝나지 않습니다.
Q1. 서울에서 보증금 1억 원, 월세 900만 원이면 법이 통째로 빠지나요?
환산보증금은 1억 원 + 900만 원 × 100 = 10억 원입니다. 서울 기준 9억 원을 넘습니다. 5% 상한과 우선변제는 빠질 수 있어도, 10년 안의 계약갱신요구와 권리금 회수 방해 금지는 남습니다.
Q2. 계약서에 갱신요구 포기라고 적혀 있으면 끝인가요?
임차인에게 불리한 약정은 강행규정에 어긋나 효력이 없을 수 있습니다. 포기 문장만으로 통지를 포기하지 마시고, 시한 안에 도달 증거를 남기세요.
Q3. 5%는 매년 자동으로 오르나요?
자동 인상이 아닙니다. 임대인이 증액을 청구할 수 있는 사정이 있고, 기준 이하 임대차일 때 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못하며, 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다.
Q4. 종료 20일 전에도 갱신요구가 되나요?
제10조의 요구 구간은 종료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 20일 전은 그 구간 밖일 가능성이 큽니다. 종료일을 계약서에서 다시 세어 보세요.
기준일 2026-09-28. 이 글은 조문 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 분쟁은 계약서, 도달 증빙, 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 함께 보세요. 문의 창구는 제휴·문의 페이지입니다.
갱신요구의 시계는 종료 6개월 전부터 1개월 전이고, 전체는 10년입니다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더한 값입니다. 5%는 그 기준 이하에서만 막고, 권리금 방해 금지는 금액을 넘겨도 남습니다. 통지는 도달 날짜가 보이게 보내세요.
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