계약갱신청구권 거절은 집주인이 법에서 정한 사유에 해당할 때만 허용됩니다. 세입자는 만료 2개월 전까지 갱신을 요청할 수 있고, 집주인은 주택임대차보호법 제6조의3이 열거한 9가지 사유 중 하나에 해당해야만 거절할 수 있습니다. 그중 가장 흔한 분쟁이 임대인 실거주 목적인데, 거절 후 실제로 본인이나 직계존비속이 거주하지 않으면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전월세 상한 5%와 갱신 거절은 다른 문제이므로, 거절 사유를 정확히 파악한 뒤 대응 순서를 잡아야 합니다.
기준일: 2026-08-01 | 출처: 주택임대차보호법 제6조의3, 법제처, 대한법률구조공단 | 법령 해석은 사안에 따라 달라질 수 있으며, 분쟁 시 법률 전문가 상담을 권장합니다.
계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약을 한 번 더 연장할 것을 요청할 수 있는 법적 권리입니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입됐으며, 기존·신규 계약 모두 적용됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 기한 | 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 통보 |
| 행사 횟수 | 임차 1건당 1회 (갱신 후 재갱신은 집주인 동의 필요) |
| 임대료 상한 | 갱신 시 직전 임대료의 5% 이내만 인상 가능 |
| 갱신 기간 | 기존과 동일 조건으로 2년 연장 |
| 집주인 거절 | 법정 9가지 사유에 해당해야만 거절 가능 |
세입자가 갱신 요청을 하면 집주인은 계약 만료 2개월 전까지 거절 의사를 전달해야 합니다. 집주인이 이 기한 내에 거절하지 않으면 갱신된 것으로 간주됩니다. 거절 통보는 서면(문자·카카오톡·내용증명)으로 남겨 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 9가지로 한정합니다. 이 9가지 외의 이유를 들어 거절하면 세입자는 갱신 권리를 주장할 수 있습니다.
| 번호 | 거절 사유 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| ① | 임대료 연체 | 2기(2개월분) 이상 차임 연체 이력 |
| ② | 거짓 정보·기망 | 허위 사실로 임대차 계약 체결한 경우 |
| ③ | 무단 임대·전대 | 집주인 동의 없이 제3자에게 임대하거나 전대한 경우 |
| ④ | 주택 고의 훼손 | 고의 또는 중대한 과실로 주택 파손·훼손 |
| ⑤ | 주택 원형 변경 | 집주인 동의 없이 주택 구조·용도를 상당히 변경 |
| ⑥ | 멸실·재건축 | 주택의 멸실이 확정되거나 재건축·개축 공사가 예정·진행 |
| ⑦ | 임대인 실거주 | 집주인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주할 목적 |
| ⑧ | 협의 내용 위반 | 임대차 계약 체결 시 서면으로 합의한 철거·재건축 조건 |
| ⑨ | 기타 법령상 의무 | 다른 법령에 따른 의무로 부득이하게 주택을 사용해야 하는 경우 |
①번 사유의 "2기 이상 연체"는 2개월치가 연속으로 밀렸을 때뿐 아니라, 계약 기간 중 누적 2개월분 이상 연체 이력이 있으면 해당될 수 있습니다. 월세를 한 번씩 띄엄띄엄 늦게 낸 이력이 쌓여도 해당될 수 있으니, 항상 제때 납부하고 납부 증빙(이체 내역)을 보관하는 것이 중요합니다.
9가지 사유 중 가장 많이 분쟁이 되는 것이 ⑦ 임대인 실거주 목적입니다. 집주인이 "내가 살겠다"고 하면 세입자는 쉽게 대응하기 어렵기 때문입니다. 그러나 실거주 목적은 다음 요건을 충족해야 인정됩니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 실제로는 다른 사람에게 임대하거나 더 높은 가격에 새 세입자를 들인 사실이 확인되면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 청구 기한 | 집주인의 위반 사실을 안 날로부터 3년 이내 |
| 배상 범위 | 세입자가 이사로 지출한 비용, 전 · 월세 차액(인상분), 정신적 손해 등 |
| 증거 준비 | 새 임차인과의 계약서, 거절 통보 문자/내용증명, 이사비 영수증 등 |
| 신청 기관 | 주택임대차분쟁조정위원회 / 법원 소액심판 / 대한법률구조공단 무료 상담 |
손해배상 청구 전에 거절 통보가 서면으로 남아 있는지 확인하세요. 집주인이 구두로만 거절했다면 녹음 파일이 중요해집니다. 주민등록 전입 내역을 통해 갱신 거절 후 집주인 또는 직계존비속이 실제 전입했는지도 확인할 수 있습니다.
소득 기준 충족 시 무료 법률 지원을 받을 수 있습니다. 대표번호 132 또는 공단 홈페이지(klac.or.kr)에서 상담 신청이 가능합니다. 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회(시·군·구 또는 한국부동산원 운영)에 조정 신청하는 방법도 있습니다.
갱신 거절 통보를 받았을 때 세입자가 밟을 순서를 정리합니다.
적법한 사유 없이 거절한 경우, 세입자는 계속 거주할 권리가 있습니다. 집주인이 강제로 내보내려 한다면 불법 강제 퇴거로 형사 고소 대상이 될 수 있습니다. 갱신 권리 존재 여부는 갱신청구권 계산기나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 통해 확인하세요.
| 기관 | 연락처 / 방법 | 비용 |
|---|---|---|
| 주택임대차분쟁조정위원회 | 한국부동산원 운영 / 1600-0677 | 무료 |
| 대한법률구조공단 | 132 / klac.or.kr | 소득 기준 충족 시 무료 |
| 법원 소액사건심판 | 관할 지방법원 (청구액 3,000만원 이하) | 소액 인지대 |
| 전세피해지원센터 | 전세사기·보증금 미반환 특화 / 1588-0188 | 무료 |
분쟁조정위원회 조정 신청은 한국부동산원 홈페이지(reb.or.kr)에서 온라인으로 가능합니다. 임대인과 임차인 쌍방이 조정에 응해야 효력이 생기지만, 조정이 성립하면 확정판결과 같은 강제집행력이 있습니다.
보증금 미반환 문제까지 겹쳐 있다면 전세보증보험(HUG·HF·SGI) 가입 여부를 먼저 확인하세요. 보험에 가입돼 있으면 보증기관이 대신 보증금을 돌려주고 집주인에게 구상권을 행사합니다. 관련 정책은 전세보증보험을 참고하세요.
Q1. 집주인이 구두로만 거절했는데 효력이 있나요?
법적으로 거절 통보는 구두도 가능합니다. 단 분쟁 발생 시 입증이 어려워지므로, 세입자는 거절 내용을 문자로 재확인하거나 녹음해 두는 것이 좋습니다. 집주인도 분쟁 예방을 위해 서면 통보를 권장합니다.
Q2. 갱신청구권을 이미 한 번 썼는데 한 번 더 쓸 수 있나요?
동일 임대차 계약에서 갱신청구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 갱신 후 재갱신은 집주인의 동의가 있을 때만 가능합니다. 단, 새 집주인에게 집을 인수받고 새 임대차 계약을 체결하는 경우라면 별개의 1회가 생깁니다.
Q3. 집주인의 딸(자녀)이 살겠다고 하면 거절 사유로 인정되나요?
네, 집주인의 직계비속(자녀·손자녀)은 실거주 목적 거절의 인정 범위에 포함됩니다. 다만 이후 2년 이내에 실제로 전입해 거주하지 않으면 거짓 거절이 됩니다.
Q4. 집주인이 재건축을 이유로 거절했는데 허가가 아직 없어도 되나요?
⑥번 사유(멸실·재건축)는 단순한 계획만으로는 부족하고, 허가가 나 있거나 공사가 구체적으로 예정돼 있어야 인정 가능성이 높습니다. 집주인이 재건축을 구체적으로 소명하지 못하면 법원은 거절 사유를 인정하지 않을 수 있습니다.
Q5. 갱신청구권 거절 후 집주인이 월세를 5%보다 많이 올리자고 하면?
계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약에서는 임대료를 직전 임대료의 5% 이상 올릴 수 없습니다. 집주인이 5%를 초과해 요구하면 응하지 않아도 됩니다. 5% 초과 합의는 무효이며, 초과 납부한 금액은 반환을 요청할 수 있습니다.
기준일: 2026-08-01. 이 글은 주택임대차보호법 조문 및 공개된 법률 해석을 참고한 정보 안내용입니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 변호사·법무사·대한법률구조공단 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
계약갱신청구권 거절은 9가지 법정 사유 안에서만 가능합니다. 실거주 목적이 가장 흔한 사유이지만, 갱신 거절 후 2년 이내에 실제 거주하지 않으면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 통보를 받으면 서면 증거를 확보하고, 사유가 부당하면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단을 활용하세요. 주거 지원 전반 비교는 주거·월세 정책 목록에서 확인할 수 있습니다.
면책 안내
본 콘텐츠는 공식 발표 자료를 기반으로 정리한 것이며, 정책 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 정확한 자격 조건과 신청 방법은 반드시 해당 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
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