정책모아전월세 전환율 계산기 — 전세·월세 전환 방법과 법정 상한 총정리
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전세 보증금 3억원을 월세로 전환하면, 전환율 5.5% 기준으로 (3억 × 5.5%) ÷ 12 = 월세 137,500원이 됩니다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리하고 임대인에게 유리합니다.
법정 전환율 상한 — 임대인 마음대로 올릴 수 없다
주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율에는 법정 상한이 있습니다. 상한율 = 한국은행 기준금리 + 2%입니다. 2026년 기준으로 기준금리가 3.5%라면 법정 상한은 5.5%입니다. 임대인이 이 상한을 초과해 전환하면 위법이며, 세입자는 초과 금액 반환을 청구할 수 있습니다. 기준금리 변동 시 상한도 함께 변동됩니다.
기준금리별 법정 상한 전환율
| 한국은행 기준금리 | 법정 상한 전환율 | 보증금 1억 기준 월세 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 37,500원 |
| 3.00% | 5.00% | 41,667원 |
| 3.50% | 5.50% | 45,833원 |
| 4.00% | 6.00% | 50,000원 |
| 4.50% | 6.50% | 54,167원 |
전세 vs 월세 — 어떤 게 유리할까?
단순히 전환율만으로는 유불리를 판단하기 어렵습니다. 전세는 목돈이 묶이는 대신 월 부담이 없지만, 전세 자금을 대출받을 경우 대출 이자가 발생합니다. 전세 대출 금리(연 3~4%)가 전환율(5.5%)보다 낮다면 전세 대출 받아 전세가 유리합니다. 반면 전세 자금이 없거나 대출 한도를 다 채운 경우엔 월세가 현실적입니다. 자신의 자금 상황과 대출 가능 금리를 비교해 결정하세요.
전세사기 예방 — 계약 전 필수 확인 사항
등기부등본 확인(근저당·가압류 여부), 임대인 신분 확인, 전세보증금 반환보증 가입(HUG 또는 SGI), 확정일자 + 전입신고 즉시 완료 — 이 4가지를 반드시 지켜야 전세 계약 후 발생할 수 있는 피해를 예방할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
법정 전월세 전환율 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법상 한국은행 기준금리 + 2%와 연 10% 중 낮은 값이 상한입니다. 기준금리에 따라 상한이 달라지며, 이를 초과한 월세 전환은 임차인이 다툴 수 있습니다.
전세를 월세로 바꿀 때 계산식은 무엇인가요?
(전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세입니다. 예를 들어 1억원을 보증금 0원·전환율 5%로 바꾸면 월 약 41만6천원이 됩니다.
전환율 상한은 모든 계약에 적용되나요?
법정 전환율 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환하거나 임대료를 증액하는 상황에 적용됩니다. 신규 계약의 임대료 자체에는 직접 강제되지 않으므로 주변 시세도 함께 참고해야 합니다.
월세를 전세로 역산할 수도 있나요?
네. 월세 × 12 ÷ 전환율 = 전세 환산 보증금입니다. 본 계산기는 전세→월세, 월세→전세 양방향 환산을 모두 지원합니다.