주택임대차 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입된 임차인의 권리입니다. 기존 2년 계약 종료 후 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있어, 최대 2+2=4년 거주가 보장됩니다.

핵심 요약

• 갱신 요구 가능 횟수: 1회
• 갱신 기간: 2년
• 갱신 시 임대료 인상 상한: 5%
• 갱신 요구 통보 기한: 계약 만료일 6개월 전 ~ 2개월 전

계약갱신청구권을 행사할 때 임대료(보증금·월세) 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 전월세 상한제라고 합니다.

계산 예시

• 현재 보증금 1억원 → 갱신 시 최대 1억 500만원
• 현재 월세 50만원 → 갱신 시 최대 52만 5천원
• 전세→반전세 전환 시: 법무부 고시 전·월세 전환율(연 5.5%) 적용

단, 임차인이 자발적으로 5% 초과 인상에 동의하면 그 계약도 유효합니다.

임대인 실거주 거절 후 다른 세입자 받으면 손해배상

임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 후 제3자에게 임대하거나 매매하면, 기존 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상액은 임대인이 취득한 차임의 3개월치 이상으로 정해질 수 있습니다.

계약갱신청구권은 구두로도 행사 가능하지만, 추후 분쟁 예방을 위해 서면(내용증명)으로 발송하는 것이 안전합니다.

내용증명 발송 방법

1. 우체국 방문 또는 인터넷우체국(epost.go.kr)에서 내용증명 서비스 이용
2. 계약 만료일 2개월 전까지 발송 (소인 날짜 기준)
3. 임대인 수신 확인 후 보관

법원 전자소송 시스템을 통해 내용증명 서식을 무료로 이용할 수 있습니다.

묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 행사의 차이

임대인·임차인 모두 갱신 의사를 표시하지 않으면 자동으로 묵시적 갱신(종전 조건 유지)이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 해지 가능합니다. 반면 계약갱신청구권을 명시적으로 행사하면 갱신 계약 기간(2년) 동안 임차인도 일방적 해지가 어려울 수 있으니 상황에 맞게 판단하세요.