사전청약 본청약 차이 2026 완전 가이드 — 자격·전환·일정·핵심 차이 총정리

사전청약(事前請約)은 공공분양 주택이 착공되거나 준공되기 훨씬 전, 즉 사업 초기 단계에 미리 입주 희망자를 모집하는 제도입니다. 2021년 정부가 주택 공급 체감 효과를 높이기 위해 도입했으며, LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사)·GH(경기주택도시공사) 등 공공기관이 시행합니다.

왜 사전청약이 생겼나

공공분양 주택은 사업 승인 → 착공 → 준공까지 보통 5~8년이 소요됩니다. 그동안 대기수요자들은 집값 불안을 겪으며 민간 전세·매매 시장에 머뭅니다. 사전청약은 이 대기 기간을 앞당겨, "내 집이 예약됐다"는 심리적 안정을 주고 무주택자의 시장 이탈을 줄이기 위해 도입됐습니다.

사전청약의 법적 성격

사전청약은 「주택공급에 관한 규칙」 제4조의2에 근거합니다. 핵심은 사전당첨 ≠ 주택 공급 계약이라는 점입니다. 사전청약 당첨자는 우선공급 대상으로 선정될 뿐이며, 실제 계약은 이후 본청약 시점에 체결됩니다. 따라서 본청약 전까지 어떠한 금전도 납부하지 않으며, 이 기간 동안 다른 청약에 제한(중복 신청 제한 등)이 부분적으로 발생합니다.

사전청약 대상은 주로 뉴홈 공공분양(나눔형·선택형·일반형) 물량입니다. LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 공고를 확인하고 신청합니다. 인기 지구(3기 신도시 등)는 수십 대 1의 경쟁률을 기록하기도 합니다.

본청약(本請約)은 법적 효력이 있는 정식 분양 청약입니다. 공공분양뿐 아니라 민간 분양(민간 건설업체 아파트)까지 포함하며, 당첨되면 분양 계약서를 작성하고 계약금을 납부해야 합니다. 우리가 흔히 "청약 넣었다", "청약 당첨됐다"라고 말할 때는 대부분 본청약을 가리킵니다.

본청약의 법적 효력

• 당첨 → 분양 계약 체결 → 분양가의 10% 계약금 납부
• 청약통장 사용 이력이 최종 확정되어 청약통장 소멸
• 계약 후 임의 취소 시 계약금 환급 불가(손해 발생)
• 공급 계약이므로 이후 중도금·잔금 납부 일정 구속

민간 분양에서의 본청약

민간 아파트 분양(대형 건설사 브랜드 아파트 등)은 사전청약 없이 본청약 1단계로 진행됩니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 신청하며, 당첨 즉시 계약금 납부가 발생합니다. 공공분양의 사전→본 2단계 구조와 다르게, 착공 이전 분양이 많지만 사전청약이라는 별도 절차 없이 본청약 한 번으로 계약이 완료됩니다.

1. 계약금 납부 여부 — 가장 큰 체감 차이

사전청약은 당첨돼도 한 푼도 납부하지 않습니다. 계약금은 물론 청약금도 없습니다. 반면 본청약 당첨 후에는 보통 분양가의 10%를 계약금으로 납부해야 하며, 이후 중도금·잔금 일정에 따라 추가 납부가 이어집니다. 즉 사전청약은 금전적 부담이 없는 예약 단계입니다.

2. 청약통장 처리 시점

사전청약 신청 시 청약통장 납입 실적(횟수·금액)이 당첨 여부 판정에 사용됩니다. 당첨 후에도 통장이 즉시 소멸되지는 않습니다. 청약통장이 최종 소멸되는 시점은 본청약 계약 체결 시입니다. 사전청약 탈락자는 통장이 그대로 유지됩니다.

3. 자격 확인 횟수 — 사전에서 끝이 아니다

사전청약 시 1차로 자격을 확인하지만, 본청약 시점에 자격을 다시 검증합니다. 사전청약 당첨 후 수 년이 지나 본청약이 진행되면, 그 사이 소득·자산·주택 취득 등 상황이 바뀐 경우 자격이 박탈될 수 있습니다. 이것이 "사전청약 당첨 = 집 확정"이 아닌 이유입니다.

4. 신청 가능 주택 유형

사전청약은 현재 LH·SH·GH 등 공공기관이 시행하는 공공분양(뉴홈 포함) 물량에만 적용됩니다. 민간 건설사가 시행하는 일반 브랜드 아파트는 사전청약 없이 본청약으로 바로 진행합니다. 반면 본청약은 공공분양·민간분양 모두 해당합니다.

5. 입주까지의 잔여 기간

사전청약 시점에는 보통 입주까지 2~5년이 남아있습니다. 본청약은 공사가 상당히 진행된 시점에 이루어지므로 입주까지 1~2년이 남은 경우가 대부분입니다. 사전청약 당첨자는 그만큼 오랫동안 현 주거를 유지해야 합니다.

사전청약 당첨자가 본청약 시점까지 자격 요건을 유지하지 못하면 당첨이 취소됩니다. 수 년에 걸친 대기 기간이 있어 생활 여건이 변할 수 있으므로, 아래 항목을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

탈락 유발 주요 사유

탈락 시 청약통장은?

본청약 전 탈락(사전당첨 취소)이 확정되면, 청약통장은 사용 전 상태로 복원됩니다. 납입 횟수와 금액이 그대로 유지되므로 다른 청약에 재도전할 수 있습니다. 이는 사전청약 제도의 중요한 특징 중 하나입니다.

반면 본청약에서 계약을 체결한 이후 임의로 취소하면, 계약금 환급이 불가하고 청약통장도 이미 소멸된 상태입니다. 따라서 본청약 계약 체결 전 반드시 자금 계획과 자격 유지 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

사전청약부터 입주까지는 단지별로 다르지만, 일반적으로 아래와 같은 흐름으로 진행됩니다. 3기 신도시 등 대규모 지구는 사전청약 이후 본청약까지 3~5년이 소요되기도 합니다.

※ 위 일정은 일반적인 흐름이며, 단지별 공고문에서 정확한 일정을 확인하세요.

분양가 확정 시점에 주의

사전청약 시에는 예정 분양가(추정가)만 제시됩니다. 실제 분양가는 본청약 시점에 확정되며, 공사비 인상 등으로 예정가 대비 상승하는 경우가 있습니다. 사전청약 당시 예상했던 금액과 실제 분양가에 차이가 생길 수 있으므로, 본청약 전 자금 계획을 반드시 재점검해야 합니다.