장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도소득금액에서 더 많은 비율을 빼주는 제도입니다. 3년 이상 보유한 자산에 적용되며, 1가구 1주택은 보유 기간 공제(연 4%) + 거주 기간 공제(연 4%)를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 일반 부동산(1주택 요건 미충족 포함)은 보유 기간 공제만 최대 30%입니다.
같은 양도차익이라도 공제율이 달라지면 세금 차이가 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어집니다. 10년 이상 1주택을 보유·거주한 경우와 3년만 보유한 경우의 세금을 비교하면 공제의 중요성을 확인할 수 있습니다.
기준일: 2026-07-27 | 출처: 국세청 · 「소득세법」 제95조·제96조 | 공제율·요건은 법 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 최종 세액은 홈택스 또는 세무 전문가 확인이 우선입니다.
1가구 1주택(실거래가 12억 원 초과 고가주택 포함 시도 적용)에는 보유 기간 공제와 거주 기간 공제가 각각 연 4%씩 적용됩니다. 두 공제를 합산해 최대 80%까지 가능합니다.
| 보유 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 (동일 기간) | 합산 최대 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% (상한) |
보유 기간과 거주 기간이 다를 수 있습니다. 보유 10년이어도 거주가 5년이라면 보유 공제 40% + 거주 공제 20% = 60%만 적용됩니다. 공제율은 독립적으로 계산됩니다.
1가구 1주택 요건을 충족하지 않는 경우 — 2주택 이상, 상가, 오피스텔(비주거), 토지 — 에는 보유 기간 공제만 연 2%씩 최대 30%가 적용됩니다.
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (상한) |
다주택자의 경우 조정대상지역에서 중과세율이 적용되는 상황이라면 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 중과 배제 규정의 변화가 있을 수 있으므로 양도 전 확인이 필요합니다.
구체적인 예시로 공제의 효과를 확인해봅니다.
같은 양도차익 3억 원이어도 보유·거주 기간에 따라 세금 차이가 약 8,570만 원까지 벌어집니다. 공제율이 세금에 미치는 영향이 매우 큰 이유입니다.
1가구 1주택 장기보유공제의 거주 기간 공제를 받으려면 실제 해당 주택에 거주한 기간이 인정되어야 합니다.
다음 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않거나 제한됩니다.
다주택자 중과 여부는 법 개정에 따라 변동이 있었으므로 양도 시점의 현행 규정을 확인하는 것이 중요합니다. 홈택스의 양도소득세 신고 화면에서도 공제 적용 가능 여부를 단계별로 안내합니다.
법적 범위 내에서 공제율을 높이는 방법을 정리합니다.
Q1. 상가나 오피스텔에도 장기보유특별공제가 적용되나요?
네, 3년 이상 보유하면 최대 30%까지 적용됩니다. 단, 1가구 1주택의 거주 공제(추가 40%)는 주택에만 해당됩니다.
Q2. 보유 기간 10년인데 거주는 2년만 했다면 공제율이 어떻게 되나요?
보유 공제 40% + 거주 공제 2년 기준 8%(연 4% × 2) = 합산 48%가 됩니다. 거주 기간이 짧으면 그만큼 공제율이 줄어듭니다.
Q3. 공제율이 높아도 양도차익이 적으면 세금이 0원이 될 수 있나요?
가능합니다. 양도차익에 공제율을 적용한 양도소득금액이 기본공제 250만 원 이하로 떨어지면 과세표준이 0이 되어 세금이 발생하지 않습니다.
Q4. 홈택스에서 장기보유공제를 자동으로 계산해주나요?
네, 홈택스 양도소득세 신고 화면에서 취득일·양도일·거주 기간을 입력하면 공제율과 세액이 자동으로 계산됩니다.
기준일: 2026-07-27. 공제율·요건은 법 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 최종 세액은 홈택스 신고 화면 또는 세무 전문가 확인이 우선입니다.
장기보유특별공제는 오래 보유·거주한 부동산을 팔 때 세금을 크게 줄여주는 제도입니다. 1가구 1주택이고 10년 이상 보유·거주했다면 양도차익의 80%를 공제받아 세금 부담이 크게 낮아집니다. 거주 기간은 실거주를 기준으로 산정되므로, 전입신고 외에 실거주 소명 자료를 보관해 두는 것이 중요합니다.
양도 전에 공제율을 미리 계산하고 양도 시점을 전략적으로 선택하면 절세 효과가 달라집니다. 더 많은 세금·부동산 정보는 정책모아 포스트에서 확인할 수 있습니다.
면책 안내
본 콘텐츠는 공식 발표 자료를 기반으로 정리한 것이며, 정책 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 정확한 자격 조건과 신청 방법은 반드시 해당 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
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