분양가상한제 전매제한 2026 완전 가이드 — 지역·택지별 기간표·실거주의무·예외사유·위반처벌 총정리
한 줄 결론: 분양가상한제 적용 아파트는 전매제한과 실거주의무가 동시에 적용됩니다. 2023년 4월 이후 규제가 완화되어 투기과열지구는 3년, 조정대상지역은 1년, 비규제지역은 6개월이 전매제한 기준이며, 공공택지는 별도로 더 긴 기간이 적용됩니다. 위반 시 주택법상 형사처벌을 받습니다.
이 가이드가 필요한 분
분양가상한제 아파트에 청약해 당첨됐는데, 전매 가능 시점이 언제인지 알고 싶은 분
수도권·비수도권·공공택지·민간택지별로 전매제한 기간이 어떻게 다른지 확인하고 싶은 분
실거주의무 기간과 위반 시 어떤 불이익이 생기는지 확인하고 싶은 분
이사, 직장 이전 등 불가피한 사정으로 전매제한 예외 신청이 가능한지 알고 싶은 분
기준일: 2026-07-07 | 출처: 국토교통부(molit.go.kr), 주택법 및 주택공급에 관한 규칙, 청약홈(applyhome.co.kr) | 이 글은 정책 안내 목적의 정보입니다. 전매제한 기간·실거주의무는 개별 단지의 분양 공고문과 주택법 시행령 개정 내용이 최우선 기준입니다. 개별 자격 판단은 LH·시행사 또는 국토교통부 민원실(☎1599-0001)에 문의하시기 바랍니다.
분양가상한제 전매제한 2026 지역·택지별 기간 한눈에 — 실거주의무·예외사유 포함 (정책모아)
분양가상한제와 전매제한 — 왜 함께 붙는가
분양가상한제는 공공택지 또는 투기과열지구 등 규제지역의 민간택지에서 공급하는 신규 분양 주택의 가격 상한을 법으로 정해두는 제도입니다. 시세보다 낮은 가격에 분양받을 수 있는 대신, 단기 시세 차익을 노린 투기적 전매(되팔기)를 막기 위해 전매제한과 실거주의무가 함께 부과됩니다.
구분
내용
적용 이유
분양가상한제
신규 분양가격의 상한을 법으로 제한 (택지비 + 건축비 + 적정 이윤)
주변 시세 대비 낮은 가격으로 실수요자에게 공급
전매제한
당첨·계약 후 일정 기간 분양권·주택 매매 금지 (입주권·분양권 포함)
단기 시세 차익 목적의 투기 거래 차단
실거주의무
입주 후 일정 기간 해당 주택에 실제 거주 의무 (주민등록 전입 + 실제 거주)
전세 임대 등을 통한 시세 차익 우회 방지
전매제한 vs 실거주의무 — 기산점이 다릅니다
전매제한: 당첨자 발표일(또는 입주자모집공고일 기준)부터 기산
실거주의무: 최초 입주 가능일(입주개시일)부터 기산
두 기간이 겹쳐서 동시에 진행되는 구간이 있습니다 — 전매제한이 풀려도 실거주의무가 남아 있으면 임대는 불가
분양가상한제 적용 지역 (2026 기준)
분양가상한제는 모든 신규 분양 단지에 적용되는 것이 아닙니다. 국토교통부가 지정한 지역 내 주택에만 적용됩니다.
적용 대상
세부 범위
공공택지
전국 모든 공공택지 내 분양 주택 (LH, SH 등 공공기관 시행)
민간택지
투기과열지구 및 국토교통부장관이 별도 지정한 지역
내 단지에 분양가상한제가 적용되는지는 해당 단지의 입주자모집공고문에서 확인하거나 청약홈(applyhome.co.kr)에서 조회할 수 있습니다.
2026 현행 전매제한 기간표 — 지역·택지 유형별 완전 비교
2023년 4월 주택법 시행령 개정으로 전매제한이 대폭 완화되었습니다. 이전에는 투기과열지구에서 소유권이전등기일까지(사실상 5~10년)가 적용됐으나, 개정 이후 지역·택지 유형별로 명확한 연수가 설정되었습니다.
수도권 전매제한 기간 (2023년 4월 이후 현행)
지역 구분
공공택지 분양가상한제 적용
민간택지 투기과열지구
민간택지 조정대상지역
민간택지 비규제지역
수도권 (서울·경기·인천)
최대 5년 (분양가/시세 비율에 따라)
3년
1년
6개월
비수도권 전매제한 기간
지역 구분
공공택지 분양가상한제 적용
민간택지 투기과열지구
민간택지 조정대상지역
민간택지 비규제지역
광역시 (대구·부산 등)
최대 3년
1년
6개월
6개월
기타 지역 (시·군 등)
최대 1년
6개월
없음 (0)
없음 (0)
수도권 공공택지 — 분양가/시세 비율별 전매제한 기간 상세
분양가/인근 시세 비율
전매제한 기간
시세의 80% 미만
5년
시세의 80% 이상 ~ 100% 미만
3년
시세의 100% 이상
1년
⚠️ 분양공고일 기준 — 과거 분양 단지는 당시 규정 적용
전매제한 기간은 해당 단지의 입주자모집공고일 당시 시행 중이던 법령이 적용됩니다. 2023년 4월 완화 이전에 공고된 단지는 구 규정(더 긴 기간)이 그대로 적용됩니다. 반드시 본인 단지의 공고문 또는 계약서에서 전매제한 종료 날짜를 직접 확인하세요.
해당 단지의 입주자모집공고문에 분양가상한제 적용 여부와 전매제한 기간이 명시됩니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 단지명으로 검색해 공고문을 다운로드하거나, 계약 시 받은 분양계약서를 확인하세요. 전매제한 종료일도 계약서에 기재됩니다.
Q. 전매제한이 끝나면 바로 매매할 수 있나요? 실거주의무는 어떻게 되나요?
전매제한 종료 후에는 자유롭게 매매할 수 있습니다. 단, 실거주의무가 아직 진행 중이라면 매도 후 새 소유자가 잔여 실거주의무를 이어서 부담할 수도 있습니다. 실거주의무가 매도로 소멸되는지 아니면 인계되는지는 해당 단지 규정과 계약 내용에 따라 다르므로 LH 또는 시행사에 반드시 확인하세요.
Q. 2023년 4월 이전에 청약 당첨됐는데, 완화된 기간이 적용되나요?
아닙니다. 전매제한 기간은 입주자모집공고일 당시 시행 중이던 법령이 적용됩니다. 2023년 4월 완화 이전 공고된 단지는 구 규정(투기과열지구 소유권이전등기일까지 등)이 그대로 유지됩니다. 본인 단지의 공고문 또는 계약서에서 실제 전매제한 종료일을 직접 확인하세요.
Q. 분양권 상태(입주 전)에서도 전매제한이 적용되나요?
네, 분양권(입주권 포함) 상태에서도 동일하게 적용됩니다. 입주 전 분양권을 매매하는 행위도 전매제한 대상입니다. 전매제한 기간은 입주자모집공고일부터 시작되므로, 미입주 상태라도 기간이 만료되면 분양권 매매가 가능합니다.
Q. 직장 발령으로 불가피하게 이사해야 하는데, 전매허가를 받을 수 있나요?
세대원이 다른 시·군·구로 전근하는 경우는 전매제한 예외 사유에 해당합니다. 발령 전부터 사업주체(LH 또는 민간 시행사)에 전매허가 신청을 하고, 발령 공문·재직증명서 등 증빙 서류를 첨부해 허가를 받아야 합니다. 사전 허가 없이 이루어진 거래는 예외 사유가 있더라도 위반 처분을 받을 수 있습니다.
분양가상한제 전매제한 2026 핵심 정리: 수도권 공공택지는 분양가/시세 비율에 따라 1~5년, 투기과열지구 민간택지는 3년, 조정대상지역은 1년, 비규제지역은 6개월이 기준입니다. 실거주의무는 별도로 입주 후 2~5년 적용됩니다.
전매제한은 입주자모집공고일 당시 법령이 적용되므로, 반드시 본인 단지의 공고문이나 계약서에서 실제 종료일을 확인하세요. 부득이한 사정이 있으면 사전에 전매허가 신청부터 하는 것이 안전합니다.
출처: 국토교통부(molit.go.kr), 주택법 제64조·주택공급에 관한 규칙, 청약홈(applyhome.co.kr) | 기준일: 2026-07-07
전매제한 기간·실거주의무는 주택법 시행령 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 개별 단지 분양공고문이 최우선 기준입니다.
이 글은 정책 안내 목적의 정보이며, 개별 자격 판단은 LH·시행사 또는 국토교통부 민원실(☎1599-0001)에 문의하시기 바랍니다.
면책 안내
본 콘텐츠는 공식 발표 자료를 기반으로 정리한 것이며, 정책 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 정확한 자격 조건과 신청 방법은 반드시 해당 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
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